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Le retour du viager

Financer ses vieux jours


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retour du viagerAu Salon des seniors 2018 à Paris, les visiteurs étaient nombreux sur des stands proposant différentes formes de viagers. "C'était l'année "viager" confirme Hervé Sauzay, commissaire général du salon, avec des exposants plus nombreux et ravis.
Besoins de financer ses vieux jours, d'alléger le poids d'une propriété, de faire face à la perte d'autonomie... les raisons ne manquent pas.
Qu'en est-il des formes de viagers aujourd'hui ?

Du rejet à l'acceptation de l'idée


On se souvient du film "Le viager" de Pierre Tchernia où un médecin tente d'abréger la vie d'un malade à qui il a acheté sa maison en viager. Cette solution de rentes "du temps du vivant du vendeur" a un côté morbide qui continue de repousser bon nombre de propriétaires autant que leurs héritiers ou leurs proches.

Pour autant, force est de constater que le nombre de demandes de vente en viager augmente. Notamment quand les impôts fonciers tombent, quand des travaux s'imposent et que les propriétaires ne peuvent y faire face. "On constate 10 vendeurs pour un acheteur", estime Eric Guillaume de Virage Viager sur le Salon des Seniors. "Notre métier consiste à accompagner le vendeur pour qu'il ajuste ses demandes à ce que peuvent offrir des acheteurs (individuels ou institutionnels)." Aujourd'hui, le viager ne représente encore que 5000 transactions par an, soit 1 % du marché immobilier.

Différentes formes de viagers : libre, occupé


Le viager occupé est le plus répandu : le vendeur garde le droit d'usage et d'habitation toute sa vie en échange d'un bouquet (capital) et d'une rente, négociés.

Le viager libre permet à l'acheteur de bénéficier du bien à un prix avantageux et de l'habiter ou le mettre en location directement à la conclusion de la vente. Les loyers viennent ainsi compenser la rente. Ce choix concerne surtout la vente en viager d'une résidence secondaire.

Existe aussi la vente à terme où la date d'échéance de la rente viagère mensuelle est fixée au préalable même si le vendeur conserve un droit d'habitation jusqu'à la fin de sa vie. Sans oublier des solutions de financements alternatives comme le PVH, prêt viager hypothécaire.

Vendre à un acheteur individuel, institutionnel


La tension spéculative mortifère entre un vendeur et un acheteur individuel peut être atténuée par la vente en viager à des fonds institutionnels de banques, caisses de retraite... Entre Certivia porté par la Caisse des Dépôts et René Coste Viager, le Fonds ViaGénérations de Virage-viager, des alternatives voient le jour comme la Scic 3 colonnes à Lyon, de l'économie sociale et solidaire, qui mise sur l'engagement d'un maintien à domicile, ou ApartAvie qui veut associer viager et éthique.
Des villes se proposent aussi d'aider les retraités, propriétaires occupants, à faibles revenus, via cette forme de viager intermédié : la ville de Paris notamment y travaille.

Etudier le financement de ses vieux jours


A l'heure où le gouvernement repose la question du financement de l'aide à l'autonomie (jour(s) férié(s) travaillé(s)), la question mérite réflexion, si possible autour d'un conseil de famille, pour étudier le plus en amont possible différentes formes de financements des vieux jours.

De l'épargne, l'assurance (dépendance) à l'aide directe des proches aidants en passant par la vente de son patrimoine sous différentes formes (viager ou non), mieux vaut prendre le temps de mobiliser des professionnels de la finance (banques), de l'immobilier (voir Stayhome qui exposait aussi au Salon des Seniors), de l'aide à l'autonomie pour imaginer les hypothèses de vie et leurs financements.

L'enjeu : éviter l'urgence, le besoin brutal de crédits (impôts, travaux) et des décisions "sous pression".


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