Vieillissement de la population et politiques d’aménagement, quelles réponses apporter ?

Les projections démographiques de l’INSEE prévoient un quasi-doublement du nombre des personnes de plus de 65 ans entre 2000 et 2050 alors que l’ensemble de la population n’augmenterait que de 9 % (1). Pourtant, la prise en compte du phénomène du vieillissement dans les documents de planification reste très marginale comme en témoigne notamment les travaux engagés par l’agence d’urbanisme de Lyon (2).

De l'étude des documents de planification du Grand Lyon il ressort que la problématique est intégrée dans les diagnostics mais qu’elle se limite à une analyse statistique. Aucune directive opérationnelle n’en est tirée. Le Plan des Déplacements Urbains (PDU) assimile handicap et vieillissement et le Schéma d’urbanisme commercial n’intègre pas non plus un regard spécifique sur les besoins en services de proximité nécessaires au maintien des personnes âgées dans leur quartier ou leur commune.

Pourtant, comme le précise le rapport Boulmier (3), l’adaptation de l’habitat et du cadre de vie constituent des enjeux fondamentaux pour les territoires urbains avec des problématiques plus fortes encore dans les périphéries dont l’offre de services et le maillage sont inadaptés.

Logements adaptés : des surcouts mais des solutions

A titre d'exemple : entre 300 000 et 400 000 logements neufs sont construits chaque année pour un parc de 32 millions de logements mais, en 2006, les trois quarts des ménages retraités habitaient dans des logements dont la construction est antérieure à 1974. Ces derniers sont souvent inadaptés et mal proportionnés.

Sans être la solution unique, la réalisation de logements à l’architecture adaptée aux besoins des personnes âgées est à encourager dans des secteurs géographiques favorables, c'est-à-dire à proximité de commerces et d’équipements dans un territoire suffisamment pourvu en services de soins à domicile et en médecins.  La  proximité d’un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)  doit être privilégiée afin de favoriser une fluidité du parcours de vie de la personne âgée (4) . Une recherche menée dans le 8ème arrondissement de Lyon témoigne d’ailleurs de l’importance du choix de l’emplacement de ces logements (5).

 Ces immeubles de logements sociaux, financés en Prêt Locatif Social (PLS) comprennent généralement une quinzaine de logements avec un ensemble de suréquipements dans les parties communes (porte d’entrée d’immeuble automatique, portes larges) mais aussi dans les parties privatives (douches à siphon intégré, toilettes handicapées, volets électriques…). Ces réalisations, qui vont beaucoup plus loin que la réglementation de 2005 sur les aspects liés à l’accessibilité, engendrent des surcoûts importants qu’ICADE (Caisse des Dépôts et Consignation) et Solidarité Patrimoine ont estimé entre 5000 et 8000 euros par logement en moyenne. En outre, le choix du foncier en centre ville ou centre de quartier entraine nécessairement un coût bien plus important qu’un choix de foncier en périphérie.

Les  PLU considèrent ces immeubles comme des logements classiques et exigent généralement la réalisation  d’une place de stationnement par logement. Des économies pourraient être réalisées car les personnes âgées sont souvent peu véhiculées. Une demi-place par logement permettrait de faire de substantielles économies dans la promotion de ces réalisations et particulièrement lorsque les places doivent être enterrées. Cette économie permettrait de financer le suréquipement et le foncier sans nuire à la qualité de vie des résidants.

L'article L123-1-3 du Code de l'urbanisme fixe qu' "Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat. Les plans locaux d'urbanisme peuvent en outre ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction de ces logements." Cet article n'exige donc pas qu'obligatoirement une place de stationnement soit réalisée à chaque construction d'un logement social. La législation permettant un assouplissement de la règle, cette question doit être débattue avec les collectivités locales. Malheureusement, par méconnaissance, une fin de non recevoir, compromet financièrement ces réalisations.

Il conviendrait d’inciter à la création d’une catégorie « logements adaptés pour personnes âgées » pour les collectivités lors de la réécriture de leur PLU. Il pourrait ainsi être envisagé la création d’une demi-aire de stationnement par logement pour cette catégorie ainsi qu'un renforcement des accès et du nombre de places handicapées.

La question  de l’attribution des logements adaptés à un public essentiellement composé de personnes âgées se pose également. L'article R 441-4 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) indique que "Les logements construits ou aménagés en vue de leur occupation par des personnes handicapées sont attribués à celles-ci ou, à défaut de candidat, en priorité à des personnes âgées dont l'état le justifie ou à des ménages hébergeant de telles personnes."
Cet article peut tout à fait être invoqué lors de la réalisation de logements adaptés. Il pourrait être envisageable de le compléter en incisant sur le caractère spécifique des logements adaptés.

Existe aussi la possibilité de confier la gestion de ces logements à des associations ou CCAS qui les sous-loueront ensuite aux personnes (article L 442-8-1 du CCH). Attribuer les logements à une personne morale et non à un particulier facilite la gestion de l'organisme.

Reste la question du financement de ces logements sociaux. Si le Prêt Locatif Social (PLS) est possible, les bailleurs sociaux ne peuvent bénéficier du prêt à taux 0 car les caisses de retraite ne font pas partie des contributeurs. La question de leur intégration éventuelle mérite d’être posée.

Pour une véritable ambition politique

La question des logements adaptés prouve que des solutions existent et peuvent être mises en œuvre facilement dès lors que l’impulsion politique est suffisamment forte. La création de nouveaux outils d’urbanisme ne s’avère pas nécessaire, une simple adaptation peut suffire.

D’autres préconisations peuvent être évoquées comme l’ébauche au travers des SCOT, des contours d’un développement de bassins de vie qui prennent en compte les modes de vie des seniors, intégrant une analyse « polycentrique ». Il conviendra de repenser les territoires périurbains en réinventant des centralités et des polarités. S’appuyer sur la réalisation de logements adaptés peut avoir du sens.

Ces travaux sont actuellement engagés à la fois au sein de la FNAU (Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme) et de l’agence d’urbanisme de Lyon, auquel nous participons activement.

(1)INSEE : Fiches thématiques : Les personnes âgées, 2005
(2)Le vieillissement, à l’épreuve des territoires et des politiques publiques dans les grandes agglomérations rhônalpines, agence d’urbanisme de Lyon, 2009
(3)Boulmier M. (2009) : L'adaptation de l'habitat à l'évolution démographique : Un chantier d'avenir, rapport officiel remis à Monsieur le Secrétaire d'Etat au Logement et à l’Urbanisme
(4)Rapport Boulmier, page 30
(5)Chapon, Renard (2009) : Construire des logements adaptés aux personnes âgées : une analyse par les territoires de vie à Lyon, Geographica Helvetica, n°3/2009
 

Pierre-Marie CHAPON, chargé de recherche ICADE, intervenant universités Lyon 3 et Paris 12
mis à jour le 20/10/2009

(1)

Réagir à cet article

Pseudo :

Email : *

Titre :

Commentaire :

Respectez les majuscules

cliquez ici pour recharger le code de vérification

Ceci est le captcha

* ne sera pas affiché - information disponible uniquement pour le modérateur

Retour vers la liste des actualités pour ce sujet: Habitat

Nos services AgeVillage :
Newsletters Agevillage : Chaque lundi, suivez l'actualité du Grand Age en vous inscrivant gratuitement à nos newsletters

Forums Agevillage : échanger vos expériences et témoignages sur nos forums du Grand Age : Tutelle, Alzheimer, Maison de retraite, Conseil de la vie sociale, Bien vieillir, Aidants, Domicile, Aides financières...

Annuaire du Grand Age : 25 000 références pour vous aider à créer votre réseau d'aide local : hébergement, services à domicile, clic, ccas, centres de santé,... toutes les informations utiles pour les personnes âgées