Des aides au logement plus justes et plus efficaces : propositions du Centre d'analyse stratégique

Malgré l’importance des aides au logement en leur faveur les ménages modestes rencontrent des difficultés croissantes à se loger. Dans le contexte budgétaire tendu que nous connaissons, la note n°264, de février 2012 du Centre d’analyse stratégique formule des propositions concrètes visant à renforcer l’efficacité des politiques du logement tout en les rendant plus justes.

L'effort financier consenti par les ménages modestes pour se loger n'a cessé d'augmenter en France au cours des vingt dernières années. En 2006, ils consacraient à ce poste 41,4 % de leurs revenus contre 25 % en 1988. La part de ces ménages s'élevait 3,5 % de l'ensemble des ménages (étudiants exclus) en 1988 et 4,5 % en 2006. Le parc qui leur est financièrement accessible s'est réduit considérablement depuis la fin des années 1980, particulièrement entre 1988 et 1996 en raison de la hausse des loyer due à la crise immobilière de l'époque.

La puissance publique ignore le retour sur investissement réel des politiques qu’elle finance, faute d’indicateur adéquat, notamment parce que les critères d’éligibilité, les plafonds de loyers et autres paramètres sont définis trop largement, sans prise en compte suffisante de la diversité des marchés locaux du logement. Il en résulte une mauvaise allocation du parc et des bénéficiaires.
Pourtant 21 milliards sont dépensés pour l’aide au logement des ménages modestes sur les 37 milliards dépensés par la collectivité constate le CAS.

L'importance de l'effort consenti et la situation des finances publiques invitent à rechercher davantage d'efficacité pour ces différentes formes d'aides au regard de l'objectif prioritaire qui est de permettre aux ménages de se loger à un coût compatible avec leurs ressources, indique le CAS dans sa note.
Après une étude comparative des avantages et inconvénients des "aides à la pierre" face aux "aides à la personne", le CAS formule des propositions concrètes ciblées sur le logement social et visant à renforcer l'efficacité des politiques du logement tout en les rendant plus justes.
Dans certains cas, cette recherche d’efficacité doit passer en premier lieu par la création d’indicateurs synthétiques permettant de comparer différentes politiques ou différents projets.

Les 4 propositions du CAS, en synthèse :
-affiner les zonages relatifs aux plafonds de loyer afin de permettre une meilleure indexation de ces plafonds sur les loyers de marché constatés localement.
- pour les nouveaux projets de logements sociaux, indiquer explicitement dans les plans de financement la valeur actualisée des aides publiques perçues ainsi que la valeur actualisée des réductions anticipées de loyer par rapport aux loyers de marché. Ces deux indicateurs devront faire l’objet d’un suivi en fonction de l’occupation effective du parc.
-fixer les plafonds de revenu pour chaque logement social à cinq fois le loyer (hors aides) du logement, sous réserve du respect de la norme d’occupation.
- à titre expérimental, proposer à certains bailleurs sociaux un nouveau mode de financement, optionnel, substituant aux aides de l’État une hausse des loyers plafonds associée à une prime d’allocation logement (pour garantir un reste à charge constant pour les locataires modestes).

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